Degressive AfA beim Neubau: 5 % vom Restwert, einfach erklärt

Linear heißt: jedes Jahr derselbe Betrag, bei neuen Wohngebäuden 3 % des Gebäudewerts. Degressiv heißt: jedes Jahr 5 % vom Betrag, der nach den bisherigen Abschreibungen noch übrig ist, dem Restwert. Der Betrag sinkt also von Jahr zu Jahr, beginnt aber deutlich höher.

Irgendwann bringt der lineare Satz mehr als die dann kleine degressive Rate. Ab diesem Punkt kann Ihr Steuerberater auf die lineare Abschreibung wechseln; zurück geht es nicht.

Für Wohngebäude und Eigentumswohnungen, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Beim Kauf vom Bauträger zählt der Kaufvertrag, der in diesem Zeitraum geschlossen sein muss, und der Kauf muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.

Anders als die Sonderabschreibung verlangt die degressive AfA keinen bestimmten Energiestandard und keine Kostengrenze. Wer beide nutzen will, braucht trotzdem den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG.

Gerechnet an einer Wohnung mit 70 m² zu 300.000 €, davon 89 % Gebäudeanteil, also 267.000 €. Den Grundstücksanteil darf man nicht abschreiben.

Die degressive AfA schreibt das Gebäude nicht stärker ab, sondern früher. Über die ganze Nutzungsdauer bleibt es derselbe Gebäudewert. Der Vorteil liegt im Zeitpunkt: Die hohe Abschreibung fällt in die Jahre, in denen Zinsen und Tilgung am meisten kosten.

Verkaufen Sie nach zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei, weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die früh genutzte Abschreibung wird dann nicht nachträglich besteuert.