Sonderabschreibung nach § 7b: wer sie bekommt und was sie bringt

Abschreibung, kurz AfA für Absetzung für Abnutzung, heißt: Sie dürfen den Wertverlust des Gebäudes jedes Jahr von Ihren Einkünften abziehen. Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz kommt beim Mietwohnungsneubau obendrauf, mit 5 % im Kaufjahr und in den drei Jahren danach.

Zusammen mit der degressiven AfA von ebenfalls 5 % ergeben sich in den ersten vier Jahren rund 10 % Abschreibung im Jahr. Genau in diesen Jahren kostet die Finanzierung am meisten, deshalb entlastet die Sonderabschreibung dort, wo es zählt.

Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein. Kaufen Sie vom Bauträger, muss der Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen; es zählt also nur der Ersterwerb.

Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 erreichen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen. Die Anschaffungskosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; das ist die Baukostenobergrenze.

Die Wohnung muss im Kaufjahr und in den neun Jahren danach entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein, insgesamt also zehn Jahre. Wird die Wohnung in dieser Zeit nicht mehr vermietet, etwa weil Sie selbst einziehen, wird die Sonderabschreibung rückwirkend gestrichen.

Abgeschrieben wird nicht der ganze Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil, und von diesem höchstens 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Liegt der Gebäudewert darüber, wird die Sonderabschreibung auf diesen Betrag gekappt, die normale Abschreibung nicht.

Die Sonderabschreibung gilt außerdem als staatliche Beihilfe nach EU-Recht. Für sehr große Käufe gibt es deshalb eine Obergrenze, die Ihr Steuerberater im Einzelfall prüft.

Gerechnet an einer Wohnung mit 70 m² zu 300.000 €, davon 89 % Gebäudeanteil, also 267.000 €. Den Grundstücksanteil darf man nicht abschreiben. Im ersten vollen Jahr kommen 13.350 € degressive AfA und 13.350 € Sonderabschreibung zusammen, 26.700 € insgesamt.

Bei 65.000 € zu versteuerndem Einkommen sind das rund 9.627 € weniger Einkommensteuer in diesem Jahr. Vereinfacht gerechnet: Mieteinnahmen, Zinsen und Kosten kommen im Gesamtbild hinzu, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht enthalten.

Ob ein Vorhaben die Voraussetzungen erfüllt, steht nicht im Kaufpreis, sondern in den Unterlagen: Bauantragsdatum, Effizienzhaus-Nachweis, QNG-Zertifikat. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben; Ihr Berater klärt das für die Wohnung, die Sie interessiert.