Steuern sparen mit einer Neubauwohnung als Kapitalanlage

In der Regel finanzieren Sie den Kaufpreis vollständig. Ihr Eigenkapital brauchen Sie für die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (etwa Sachsen) und 6,5 Prozent (etwa Brandenburg), in Berlin bei 6 Prozent. Mit Notar und Grundbuch ergeben sich rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Dass Sie diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln tragen können, ist die Grundvoraussetzung für den Kauf.

Über zehn Jahre im Schnitt etwa 200 bis 250 Euro pro Monat, gerechnet nach Steuern und nach Mieteinnahmen. In den ersten Jahren ist es etwas mehr, weil die Förderung anfangs am stärksten wirkt und danach ausläuft. Der größere Teil dieser Zahlung ist Tilgung, also kein verlorenes Geld, sondern Aufbau von Eigentum.

Das Modell wirkt über die Steuer und braucht deshalb eine gewisse Steuerlast. Sinnvoll wird es ab etwa 65.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen pro Person. Wer mehr verdient, profitiert stärker, weil die Abschreibung gegen einen höheren Steuersatz wirkt.

Die Mietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und liegt bei Neubau bei rund 3 Prozent. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich dagegen auf das Geld, das Sie tatsächlich einsetzen. Weil Sie fast den gesamten Kaufpreis finanzieren, fällt sie deutlich höher aus, je nach Steuersatz und Finanzierung oft über 12 Prozent pro Jahr. Im Einzelfall kann sie niedriger ausfallen, das hängt von Ihrer Situation ab.

Weil die Wohnungen den höchsten Energiestandard erfüllen (Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, QNG), gibt es bis zu 150.000 Euro pro Wohnung als Darlehen der staatlichen KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Der Zins liegt aktuell bei rund 2,4 Prozent und damit klar unter dem üblichen Bauzins. Die genauen, tagesaktuellen Konditionen hängen von Programm und Laufzeit ab und stehen direkt bei der KfW. Den restlichen Betrag finanzieren Sie über ein normales Bankdarlehen.

Sie setzen den Gebäudewert über die Jahre steuerlich ab, das nennt sich Abschreibung für Abnutzung (AfA). In den ersten vier Jahren sind das durch die degressive AfA und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau zusammen rund 10 Prozent pro Jahr. Diese Beträge senken Ihr zu versteuerndes Einkommen genau dann, wenn die Finanzierung am meisten kostet.

Nein. Die Vermittlung bezahlt der Bauträger, für Sie entstehen keine zusätzlichen Kosten. Auch die Beratung und die vollständige Durchrechnung Ihres Objekts sind kostenfrei.

Die Erstvermietung veranlasst der Bauträger, Sie müssen also nicht selbst nach einem Mieter suchen. Bei einem Teil der Objekte gibt es dazu eine Mietgarantie; was jeweils gilt und ob Kosten anfallen, steht beim einzelnen Objekt. Für die laufende Verwaltung gibt es einen Vertrag mit einer Hausverwaltung.

Verkaufen können Sie jederzeit. Steuerfrei ist der Gewinn aber erst nach zehn Jahren, das ist die Spekulationsfrist. Verkaufen Sie früher, wird das laufende Darlehen aus dem Erlös abgelöst und Sie erhalten den Rest ausgezahlt. Die KfW fordert die Förderung dabei nicht zurück.

Während der Bauphase zahlt die Bank das Darlehen nach Baufortschritt aus. In dieser Zeit fallen Bereitstellungszinsen an, dafür ist eine bereitstellungsfreie Zeit vereinbart, die sich bei Bedarf verlängern lässt. Sie zahlen immer nur für den Bauabschnitt, der tatsächlich erbracht ist. Das begrenzt Ihr Risiko.

Das entscheidet die Bank im Einzelfall. Gut finanzierbar sind fest und unbefristet Angestellte und Beamte sowie Selbstständige und Freiberufler mit guter Bonität, etwa Ärzte und Anwälte. Auch Ihr Alter spielt eine Rolle, weil die Bank die Laufzeit des Darlehens bis in die Rente durchrechnet. Was in Ihrem Fall möglich ist, klären wir vor der Objektauswahl.

Das Risiko trägt der Investor. Wir rechnen vorsichtshalber mit 3,5 Prozent Mietausfall pro Jahr. In der Praxis ist Leerstand in nachgefragten Lagen selten, und Bauträger bauen selten dort, wo keine Nachfrage besteht.

Sie zahlen nicht im Voraus, sondern in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt. So schreibt es die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor. Ihre Vorleistung bleibt damit immer klein und entspricht dem erreichten Bautenstand. Wir vermitteln nur Objekte von Bauträgern mit Festpreis und belastbarer Erfahrung.

Nach zehn Jahren steht die Anschlussfinanzierung an, die Zinsen können dann höher oder niedriger liegen. Wer das absichern will, bindet den Zins von Anfang an länger. Ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt Ihnen in jedem Fall.

Mehrere Bauträger geben uns feste Kontingente aus ihrem Abverkauf, die wir exklusiv vermitteln. Diese Objekte laufen nicht über die offenen Portale. Die Kontingente sind klein und kurzfristig verfügbar, deshalb lohnt sich eine frühe Anfrage.